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    應該選擇40年的抵押貸款嗎?不要忽視這一點「升息風險」!

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    央行利率處於歷史新低,共同降低了抵押貸款利率,市場上出現了1.31%的歷史價格很低,但隨著央行總裁楊金龍暗示今年利率可能會上升,房仲業建議人們可以考慮三個方面來申請貸款。

    據內政部公佈,2021年第三季度全國房貸負擔率為36.90%其中台北市高達63.35%;換算下來,台北市房貸族每月收入有超過6成用來繳房貸。考慮到高房價對小資產階級的負擔,永豐、星展等銀行近年來推出「40年房貸專案」,讓首購族能夠「時間換空間」,減輕每月還款負擔。

    抵押負擔率:月抵押支出÷家庭月所得×100%住房和商業房地產企業繪畫研究辦公室高階經理徐佳馨指出,目前市場上的抵押貸款年期主要為20年或30年,少數銀行將承擔40年的貸款。

    然而,考慮到40年的長期,對貸款申請人的年齡和擔保房屋的年齡有更多的限制。一家國內銀行「40年房貸專案」例如,該專案最高貸款成數為85%,寬限期為3年,但只提供名下無房地產的首購申請,借款人年齡必須小於35歲,擔保房屋年齡必須小於20年。貸款1000萬元,銀行最低貸款利率1.33%計算,20年期房貸月繳金額約4.7萬元,30年期月繳金額降至3.4萬元;延長到40年期,月繳金額降至2.7萬元,大大減輕了首購人的月負擔。

    徐佳馨建議,利率仍然很低,但今年每月支付低於家庭收入的40%。當人們申請和比較不同銀行的貸款申請條件時,他們可以考慮三個方面,包括利率、貸款成數和房屋評估。在利率方面,如果申請分段利率(階梯抵押貸款),一些銀行為了吸引客人,利率可能低於兩年的利率可能低於市場水平,第二段和第三段高於市場,利率持續時間較長,公眾應注意相關細節。

    徐佳馨指出,銀行貸款利率考慮個人信用狀況,如五名教師(醫生、律師、會計師、教師、工程師)收入高,金流穩定,借到更便宜的利率。此外,貸款人應注意近五年是否有信用卡和信用貸款延遲支付記錄。這些資料聯徵中心可以找到。如果記錄不好,可能會影響貸款申請利率。升息也是一大變數。

    2020年3月,央行因疫情降息一碼,重貼現率達到1.歷史低點125%,連帶降低房貸利率。自2020年3月降息以來,央行釋出的五大銀行新承擔貸款利率中的購房貸款均低於1.4%,市場出現1.31%的31%。儘管央行總裁楊金龍在2021年12月16日央行第四季理監事會議上表示「2022年貨幣政策將走向緊縮方向」,並表示「必要時,將升回去年降息的1碼」,呼籲中小企業和首購提前做好財務規劃,但根據央行釋出的五大銀行新承擔的貸款利率觀察,2021年9月購房貸款利率創下歷史低點1.346%後,之後微幅回升,連續兩個月維持在1.351%,仍處於低檔水平。

    值得觀察的是,11月購房貸款餘額達到719億元,創2016年「房地合一稅」上路以來的高點;由於五大銀行購房貸款業務的市場份額約為40%,貸款利率和餘額具有指標意義。

    目前,資料顯示,抵押貸款市場仍處於低利率環境。值得觀察的是,11月購房貸款餘額達到719億元,創2016年「房地合一稅」道路以來的高點;由於五大銀行購房貸款業務的市場份額約為40%,貸款利率和餘額具有指標意義。

    目前,資料顯示,抵押貸款市場仍處於低利率環境。儘管利率下降,減輕了抵押貸款人的利息負擔,但近年來房價飆升,總價上漲也增加了攤位還款壓力。銀行業人士指出,人們在申請貸款和買房時應考慮自己的負擔能力。建議每月抵押貸款金額應低於個人收入的60%和家庭總收入的40%。

    此外,銀行業指出,考慮到40年抵押貸款年期長,利率低,由於抵押貸款利率隨銀行抵押貸款指標利率波動調整,貸款人還應考慮未來利率上升的風險;貸款1000萬元,40年攤銷試算,如果未來利率1碼,月還款金額預計增加1200元。在部分地區房地產市場過熱銀行評估趨於保守擔保品評估方面,徐佳馨提醒首購人員,銀行評估主要是基於實際價格登入資料,並參考房地產位置、房屋年齡等條件。

    然而,在過去的兩年裡,台灣房地產市場一直很熱門。一些地區,如新北市的三重、中永和、竹科、新竹高鐵附近的竹北市等蛋白質地區,增長尤為明顯,引起了銀行的懷疑,因此評估趨於保守。例如,2021年11月,徐佳馨的朋友們以900萬元的價格購買了新北市的一處房產,但在銀行評估時,他們參考了1月前手頭購買的價格,僅給予700萬元的評估;換句話說,自2021年初以來,他們不承認超過200萬元的漲幅,「蛋白質區特別明顯。」

    雖然延長還款期限可以減少月負擔,但如果還款期限增加,人們將支付更高的利息成本。貸款1000萬元,1.33%,不考慮加息因素,20年期房貸利息負擔約128萬元,30年期224萬元,40年期290萬元,20年期和40年期利息負擔差距超過1倍。

    徐佳馨指出,如果人們隨著年薪的增加、工資的增加、存款的增加或年終獎金的收入,他們可以透過「提前還本」,減少後續每月支付利息的壓力,但在簽訂合同時應注意是否有約束、違約金等;或在與原貸款銀行的約束期結束後,透過「轉貸」與其他銀行協商新的貸款合同,以較高的工資和信用資格談判更好的抵押貸款利率。

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