台灣房地產市場成本上漲,不僅原材料、土地上漲,甚至工資也在上漲,中南部開始出現預售建築商寧願退款賠錢,而且違反合同不出售的案例。「毀約賠償少!」一位在地的業主分享說,他收到了10萬元的預約金,還沒有正式簽訂合同。他只需要加倍返還,也就是說,他可以在20萬元內終止與買方的合同。
成本飆高!小建商寧退不賣高雄在地業者說,由於建設成本上升,在高雄蓋房的成本從2021年初的1平12萬元上升到現在的13萬元以上,「不要以為1萬元不多,如果高雄每平房價20多萬元賣,成本差別很大!」他的精算,2019年在高雄建造了15層以上的建築,1平的造價只有7萬元,2021年就漲到了12萬元,臺積電一宣佈建廠後,由於大家搶工人、搶建材,又立即漲到了13萬元,「光是成本一平就飆升了1萬元,但是我們一平一定要漲價2萬元,因為預售還沒開始,誰能抓住成本就會漲到哪裡?」土地上漲更多。
2021年初,高雄楠梓高雄大學周邊土地市場原單價約30萬元,但到2021年底,附近土地已達60萬元;換算下來,光是土地成本,建商每平一定要增加5萬元;如果再加2萬元,房價就會比以前多5~7萬元,恐怕高雄以後沒有三字頭以下的房價。業者強調,「這不是炒作,而是反映合理的成本。」
最大的利潤是地主、包商,而不是建商。他分析說,如果建商沒有精算成本,銀行對建商收緊銀根,土建融成數下降,剩餘貸款成數也減少,資本週轉會出現問題,「乾脆不要蓋了!」若堅持蓋下去,遷就成本發包品質不好,也不能順利交房回收資金,「畢竟,如果你想賠錢,不下,」預計2、3年後會出現許多類似的預售爛尾樓。
尤其是這波房地產市場大好,市場上有很多5、6人集資蓋房的案例,尤其是風險。歐亞資產評估集團總裁徐文昌表示,2018年美中貿易戰開始,臺商迴歸工廠,使竹科、南科等周邊住宅上漲。
後來,由於疫情貨幣寬鬆、缺工缺料、成本上漲,人們爭相購買實質性資產,實價登入2.0路上的價格是透明的,這使得這波房價急劇上漲。各種因素加起來前所未有,所以才會出現「建商反悔賣預售房,過去很少見!」看懂眉角!」瞭解眉毛!買方可以爭取權益。
日恆國際法律事務所所長謝進益律師、黃健誠律師表示,如果遇到建築商後悔不賣,分為簽約前後兩種不同情況。在簽訂合同之前,如果公眾和建商只簽訂合同「買賣預約單」,事實上,根據《民法》第二百四十九條第三款的規定,人們只能要求建商退還兩倍的定金。
經過5天以上的合同審查期,當公眾與建築商簽訂預售房屋銷售合同時,即簽訂合同後,建築商必須按照合同履行,如果不履行合同和非法終止合同,建築商除應承擔債務不履行賠償責任外,建築商未在約定期限內完成政部頒發「預售房買賣合同模型」及「預售房屋銷售定型合同應當記錄,不得記錄事項」規定,建築商應向購房者賠償總價15%的違約金。
例如,如果雙方約定違約金為預售房屋總價的15%,假設預售房屋總價為新臺幣2000萬元,建築商應支付違約金的300萬元。內政部地方政府司指出,建築商因提高價格而故意反悔不賣,損害消費者財產權益的,將涉及《消費者保護法》第三十三條、第三十六條的規定。消費者可以向地方政府消費者保護單位提出報告。經調查屬實的,可以限期改善。
經營者仍不改善的,依照《消費者保護法》第五十八條的規定處以最高150萬元的罰款。華友聯副總經理吳家德表示,建商退戶往往發生在小建商或一案建商身上。上市櫃或知名建商考慮商譽;另外,如果合同簽訂後違約,會損失很多錢,所以即使一案虧損,大部分都會繼續履行。建議人們在購買預售房屋前調查建築商「底細」,在這波政府炒房、建商洗牌的浪潮下,不會損害自己的權益。